Co zrobić, gdy najemca nie płaci?

Zdarza się niekiedy, że nasz lokator odmawia ponoszenia jakichkolwiek kosztów w związku z wynajmem mieszkania, czując się przy tym całkowicie bezkarnie. Co zrobić z nierzetelnym lokatorem? Jakie ma prawa? Jakie kroki prawne może poczynić wynajmujący? Zapoznajcie się z poniższym poradnikiem.

 

Umowa to podstawa

Życie pisze różne scenariusze. Jednym z nich jest sytuacja, gdy nasz lokator nagle przestaje opłacać czynsz. Jesteśmy wówczas zmuszeni wypowiedzieć mu umowę. Co na to prawo? Najem lokalu przeznaczonego na potrzeby mieszkaniowe jest uregulowany przepisami Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Wspomniane przepisy uniemożliwiają wypowiedzenie umowy najmu bez zaistnienia przyczyn, które zostały dokładnie wskazane w ustawie. Dlatego na każdą możliwość, np. niepłacenia czynszu, warto zabezpieczyć się wcześniej, podpisując umowę najmu. Dobrze, by była zawierana na czas określony, a jeszcze lepiej, jeśli będą to krótkie terminy, po których w razie konieczności jej nie przedłużymy. Można też pobrać od najemcy kaucję lub zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, która ułatwia wyegzekwowanie eksmisji. O najmie okazjonalnym pisaliśmy w jednym z wcześniejszych artykułów.


Negocjujmy

Nie jest tajemnicą, że obowiązujące przepisy w większym stopniu chronią najemców, tak by nie zostali wyrzuceni na przysłowiowy bruk. Mając to na uwadze, należy przemyśleć próbę porozumienia z naszym lokatorem. Niekiedy warto pokusić się o drobne ustępstwo, chociażby umorzenie części długu albo dogadanie się w kwestii terminu opuszczenia lokalu. Być może w ten sposób uda nam się sprawić, że najemca wyprowadzi się szybciej i obejdzie się bez zbędnego konfliktu. Porozumienie stron to zawsze najlepsze rozwiązanie, do którego należy dążyć w pierwszej kolejności.


A jeśli się nie uda?

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu będzie możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy najemca popadnie w zwłokę, a nie zwyczajne opóźnienie. Co rozumiemy pod pojęciem “zwłoka`? Zwłoka oznacza opóźnienie, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli okres ten wynosi co najmniej 3 pełne okresy płatności, mimo pisemnego uprzedzenia najemcy o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zarówno zaległych, jak i bieżących należności. Oznacza to w praktyce, iż upłynąć musi trzeci termin płatności, aby uprzedzić najemcę pisemnie, wraz z podaniem dodatkowego terminu, a dopiero potem wypowiedzieć umowę najmu. Co ważne, możemy tak postąpić także wtedy, gdy nasz lokator płaci co miesiąc jedynie część czynszu, a jego zaległości odpowiadają łącznie kwocie równej trzech pełnych okresów płatności. Od momentu wypowiedzenia umowy niechciany najemca zajmuje lokal bezprawnie, zatem jest winny właścicielowi comiesięczną wypłatę odszkodowania w wysokości czynszu, jaki mógłby uzyskać z tytułu najmu.


Wypowiedzieliśmy umowę i…

Jeśli mimo wszystko nasz najemca dalej zajmuje lokal i odmawia opuszczenia go, następnym, niezbędnym krokiem będzie skierowanie sprawy do sądu. W tym celu należy sporządzić pozew, w którym oprócz niezbędnych danych, podamy także kwotę zaległości, czyli tzw. wartość przedmiotu sporu. Wszystko musimy poprzeć stosownymi dowodami, m.in. wyciągiem z księgi wieczystej, umową najmu oraz jej pisemnym wypowiedzeniem. Pozew wnosimy do sądu rejonowego, w którego okręgu znajduje się miejsce zamieszkania lokatora. Jeśli najemca, pomimo prawomocnego wyroku sądu (niezaskarżonego bądź po oddalonej apelacji), nie wyprowadzi się z lokalu, możemy zwrócić się o pomoc do komornika sądowego, który jest uprawniony do zastosowania środków zmierzających do przymusowego odebrania lokalu. Niestety, jest to zazwyczaj długotrwały i skomplikowany proces. Komornik, nim wyznaczy termin eksmisji, będzie czekać na przyznanie przez gminę lokalu tymczasowego. Co ważne, termin eksmisji nie może też przypaść na okres zimowy.


Nieoceniona pomoc prawna

Eksmisje sądowe trwają zazwyczaj bardzo długo. Wszystko komplikuje się, gdy gmina nie wywiąże się z udostępnienia lokalu socjalnego. Czasem łączy się to z dodatkowymi problemami, jak np. zdewastowaniem lokalu. Dlatego by zaoszczędzić czas i nerwy, w tak skrajnie trudnych przypadkach, warto skorzystać z wykwalifikowanej pomocy adwokata lub radcy prawnego. Niekiedy wystarczą sporządzone przez prawnika wezwania, które potrafią skutecznie przekonać najemcę do spłaty zadłużenia. Jeśli nie – z pewnością otrzymamy pomoc w postępowaniu przed sądem.

 

Szukasz domu lub mieszkania? Sprawdź nasze oferty!