Przekształcenie gruntu - budowa na działce rolnej

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną jest obarczone sporym ryzykiem, nierzadko trwa dość długo, a w niektórych wypadkach w ogóle nie jest możliwe. Dzisiaj w Multiporadniku proces odrolnienia działki krok po kroku.

Czy budowa na działce rolnej w ogóle jest możliwa?

Rozpoczęcie budowy na działce rolnej jest możliwe, natomiast jeżeli jest ona położona poza miastem, będziesz musiał przeprowadzić procedurę odrolnienia gruntu. Przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną przebiega dwuetapowo: etap pierwszy to zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zmiana przeznaczenia gruntu), lub uzyskanie warunków zabudowy. Etap drugi to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Nie każda działka może jednak być poddana odrolnieniu. Zgodnie z obowiązującymi przepisami na cele nierolnicze można przeznaczyć nieużytki lub inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

 

Dwa sposoby odrolnienia działki

Pierwszy etap odrolnienia może przebiegać na dwa sposoby, w zależności, czy dla danego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy też nie. Najlepiej udać się do urzędu gminy, który udostępni Ci niezbędne informacje.

- jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania wystarczy wystąpić o wydanie warunków zabudowy,

- jeżeli dla danego terenu funkcjonuje MPZP, a w planie tym działka przeznaczona jest na cele rolne należy przeprowadzić procedurę zmiany miejscowego planu.

 

Wydanie warunków zabudowy

Wydanie warunków zabudowy, w przypadku braku MPZP znacznie usprawnia procedurę przekształcenia gruntu. Wystarczy, w urzędzie miasta lub urzędzie gminy, złożyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Wydanie decyzji będzie jednak możliwe tylko w przypadku spełnienia następujących warunków: (1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; (2) teren ma dostęp do drogi publicznej; (3) istniejące lub projektowane uzbrojenie działki jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; (4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym; (5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

 

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Procedura MPZP jest skomplikowana i czasochłonna. Aby ją rozpocząć należy złożyć wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Taki wniosek powinien zawierać określenie nieruchomości, której ma dotyczyć, sposób zmiany MPZP i jego uzasadnienie. Do wniosku należy także dołączyć wypis z mapy ewidencyjnej, mapę  nieruchomości oraz wypis z rejestru gruntów. Organ właściwy do rozpatrzenia wniosku nie jest związany żadnymi terminami, wobec czego taki proces może trwać bardzo długo. Jeżeli nasz wniosek zostanie uwzględniony rozpocznie się procedura zmiany MPZP. Co ważne, jeżeli wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania wartość nieruchomości wzrosła, właściciel może zostać obciążony jednorazową opłatą planistyczną.

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy prowadzi do zmiany przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze.

 

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Drugim etapem procesu przekształcenia gruntu jest wyłączenie go z produkcji rolnej. Aby uzyskać taką decyzję należy złożyć wniosek do odpowiedniego starostwa powiatowego. Jest ona wydawana przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wiąże się z wniesieniem opłaty za wyłączenie oraz opłat rocznych. Wysokość tych opłat uzależniona jest od klasy, powierzchni i pochodzenia wyłączanego gruntu.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej kończy procedurę przekształcenia gruntu. Pozytywne jej zakończenie pozwoli starać się o pozwolenie na budowę.

 

Nie zawsze zakup atrakcyjnej cenowo działki rolnej będzie umożliwiał wzniesienie na niej  wymarzonego domu, a wysokość opłat dodatkowych może w niektórych przypadkach przewyższyć wartość podobnej działki budowlanej. Przed podjęciem decyzji o zakupie warto zatem zaczerpnąć informację o wybranym przez nas gruncie i przeanalizować wszystkie `za` i `przeciw`.