Strony umowy najmu mają prawo zakończyć jej trwanie, jednak nie w każdym przypadku odbywa się to w dowolnie wybranym momencie. Rozwiązanie może nastąpić na kilka sposobów, a jego przebieg będzie uzależniony od wielu czynników. Zaliczamy do nich m.in. czas trwania umowy (oznaczony lub nieoznaczony) czy obowiązujący termin rozliczeniowy. Zasady te określają zapisy umowy, a także regulacje Kodeksu Cywilnego.
Zawierając umowę najmu, najemca zobowiązany jest do uiszczania czynszu w ustalonym terminie, a także wywiązywania się z zasad określanych dokumentem. Wynajmujący z kolei – jako właściciel lokalu – oddaje w użytkowanie rzecz będącą w jego posiadaniu. Ważną informacją, którą warto zawrzeć w umowie, jest czas jej trwania; nieoznaczony (czyli nieokreślony) lub oznaczony, który uwzględnia konkretną datę wygaśnięcia zapisów umowy albo określa go w dniach, miesiącach czy latach. Wypowiedzenie umowy przez jedną ze stron następuje z zachowaniem przyczyn oraz terminów umownych. Gdy dokument ich nie precyzuje, stosunek ten reguluje ustawa.
Najem zawarty na czas nieokreślony może być wypowiedziany w każdym czasie, zarówno przez najemcę, jak i wynajmującego. Jest to możliwe pod warunkiem zachowania okresów wypowiedzenia, które reguluje Kodeks Cywilny. Strony mogą też samodzielnie ustalić warunki okresu wypowiedzenia, przy czym terminy te nie mogą być krótsze niż te nałożone przez ustawę. Za czynnik różnicujący czas trwania wypowiedzenia przyjęto okres rozliczeniowy, a więc cykliczność uiszczania opłat za wynajem. Jeśli wynosi on dłużej niż miesiąc, najem można wypowiedzieć nie później niż na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. W przypadku comiesięcznych opłat, wypowiedzenie najmu następuje na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli czynsz uiszczany jest w odstępstwach krótszych niż miesiąc, termin wynosi na trzy dni naprzód, a gdy najemca płaci czynsz codziennie – na jeden dzień naprzód.
Umowy na czas określony z reguły nie można wypowiedzieć, chyba że strony w dokumencie wskazały możliwość jej wypowiedzenia, a najlepiej jasno sformułowały katalog przesłanek.
Powód wypowiedzenia to także ważny element umowy, zwłaszcza jeśli sporządzamy dokument na czas oznaczony. Zapis ten będzie jedyną możliwością skrócenia okresu najmu. Najlepiej bardzo precyzyjnie definiować przypadki, by zarówno najemca, jak i wynajmujący mieli jasno określone sytuacje, a sporów powstałych z tego tytułu nie trzeba było rozwiązywać w sądzie. Przykładem wcześniejszego rozwiązania umowy najmu może być chociażby zaprzestanie prowadzenia działalności gospodarczej przez najemcę. Okoliczności nieuwzględnione w umowie często czynią dokument niewypowiadalnym.
Wypowiedzenie umowy na czas nieoznaczony odbywa się bez wskazania konkretnych przyczyn, jednak z zachowaniem terminów ustawowych. Oznacza to, że wynajmujący lub najemca mogą zakończyć najem w każdym czasie, a do rozwiązania umowy nie potrzebują ważnych argumentów.
Wypowiedzenie umowy – zgodnie z literą Kodeksu Cywilnego – może mieć także przebieg natychmiastowy. Dotyczy to sytuacji jawnie wskazujących na naruszenie obowiązujących zasad wynajmu przez najemcę. Odnosi się to m.in. do zwłoki z zapłatą czynszu przez co najmniej dwa okresy płatności (wynajmujący powinien wówczas pisemnie uprzedzić najemcę, udzielając mu dodatkowego miesięcznego terminu spłaty), podnajmowania lokalu lub bezpłatnego użytkowania przez osoby trzecie bez zgody właściciela, poważnych wykroczeń i naruszeń przepisów użytkowania, a także wykorzystania przedmiotu najmu w sposób wyraźnie sprzeczny z umową.
Umowa może być wypowiedziana w trybie natychmiastowym również przez najemcę. Dotyczy to sytuacji, gdy przedmiot najmu w chwili wydania ma wady, które uniemożliwiają wynajem, bądź gdy usterki te powstały po wydaniu, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął ich.
Wypowiedzenie najmu to czynność obarczona zapisami prawa oraz warunkami umowy. Określają one terminy rozwiązania, obowiązki, a także – w wielu przypadkach – chronią prawa najemcy i wynajmującego. Dobrze przygotowany dokument oraz znajomość regulacji Kodeksu Cywilnego są gwarantem bezpiecznego najmu. W Multi Nieruchomości kompleksowo przeprowadzimy Cię krok po kroku przez cały proces najmu nieruchomości, a nasi Superagenci doradzą i pomogą we wszystkich kwestiach związanych z najmem nieruchomości.
Autorem wpisu jest Piotr Majewski z bloga nieruchomościowego Morizon.
Aktualnie w notesie nie znajduje się żadna oferta.
