Zakup mieszkania na rynku wtórnym – o czym pamiętać?

Mimo ogromnej popularności mieszkań z rynku pierwotnego, wiele osób wciąż decyduje się na zakup nieruchomości z drugiej ręki. Warto jednak pamiętać, że w tym przypadku na nabywców czekają także pułapki. Aby uniknąć problemów, przed podpisaniem umowy trzeba dokładnie sprawdzić kilka kwestii. Jak wyeliminować potencjalne zagrożenia?

Mimo ogromnej popularności mieszkań z rynku pierwotnego, wiele osób wciąż decyduje się na zakup nieruchomości z drugiej ręki. Zalet takiego rozwiązania jest mnóstwo: ceny bywają naprawdę konkurencyjne w stosunku do ofert deweloperskich, a dzięki negocjacjom można je dodatkowo obniżyć. Starsze osiedla mają zazwyczaj lepszą lokalizację niż nowe, powstające na obrzeżach miast, otoczenie jest już ukształtowane. Ponadto do mieszkania można wprowadzić się niemal od razu.Warto jednak pamiętać, że w tym przypadku na nabywców czekają także pułapki. Aby uniknąć problemów, przed podpisaniem umowy trzeba dokładnie sprawdzić kilka kwestii. Najwięcej zmartwień kupującym przysparzają stan prawny oraz stan techniczny nieruchomości. Jak wyeliminować potencjalne zagrożenia?

 

Stan prawny nieruchomości

Przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego, sprawdźmy wiarygodność sprzedającego. Niestety zdarzają się właściciele, którzy próbują zataić kłopotliwe kwestie związane z mieszkaniem, takie jak służebność albo niewpisane do księgi dożywocie czy zaległe opłaty ciążące na lokalu.

Pamiętajmy więc, aby dokładnie zapoznać się z księgą wieczystą i aktem notarialnym nabycia lub przejęcia nieruchomości przez sprzedającego.

W księdze wieczystej znajdziemy dane obecnego właściciela (II dział) oraz sprawdzimy, czy na mieszkaniu nie ciąży hipoteka (dział IV). Szczególną uwagę należy zwrócić na dział III, w którym znajdują się m.in. prawa, roszczenia i ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością. Mogą pojawić się tam informacje na temat osób z prawem pierwokupu albo odkupu nieruchomości, umowy o dożywocie czy na temat ustanowienia służebności osobistej mieszkania. Szczególnie ważne są dwie ostatnie kwestie, ponieważ w obu przypadkach prawa są niezbywalne, a obowiązki z nimi związane przechodzą na nowego właściciela.

O ile służebność osobista (w skrócie oznacza, że decydując się na zakup mieszkania, kupujemy je wraz z lokatorem, którego musimy tolerować) jest ujawniona w księdze wieczystej, o tyle umowa dożywocia już niekoniecznie. Prawo dożywocia oznacza przeniesienie własności nieruchomości na drugą osobę w zamian za zapewnienie dożywotniej opieki zbywcy. Dawne przepisy nie wymagały wprowadzenia tej informacji do księgi. Jeśli więc kupujemy mieszkanie, którego księga wieczysta została założona przed 1991 rokiem, trzeba dodatkowo sprawdzić podstawę nabycia nieruchomości przez aktualnego właściciela – w ten sposób możemy wykryć nieujawnioną umowę dożywocia. Nawet jeśli w akcie notarialnym nie znajdziemy takich informacji, dla własnego bezpieczeństwa warto poprosić właściciela o włączenie do umowy stosownego zaświadczenia.

Kolejna kwestia, którą powinniśmy zbadać, to ewentualne długi ciążące na mieszkaniu, takie jak zaległy czynsz, a jeśli sprzedający prowadzi własną działalność – także obciążenia finansowe z nią związane. W tym celu poprośmy o: zaświadczenie ze spółdzielni bądź wspólnoty mieszkaniowej o niezaleganiu z czynszem oraz z Urzędu Skarbowego lub ZUS-u o niezaleganiu z opłatami, ponadto potwierdzenie, że mieszkanie nie jest w środkach trwałych firmy.

Aby uniknąć nieporozumień, warto również poprosić właściciela o zaświadczenie z urzędu gminy o tym, że w kupowanej przez nas nieruchomości nikt nie jest zameldowany.

Warto jest także podjąć współpracę ze sprawdzonym biurem nieruchomości - sprawdzi stan prawny za nas.

 

Stan techniczny nieruchomości

Kupujący mieszkania z rynku wtórnego często obawiają się, że ich nowa inwestycja okaże się skarbonką bez dna. Jak w tej sytuacji ustrzec się kłopotów? Wybrane mieszkanie obejrzyjmy ze specjalistą, który oceni jego stan techniczny, zwłaszcza instalację wodną i elektryczną, wentylację, szczelność okien, a nawet wykryje zamalowaną przez właściciela pleśń na ścianach. Na oglądanie mieszkania najlepiej udać się w dzień, ponieważ przy naturalnym świetle łatwiej można dostrzec wady, które moglibyśmy przeoczyć przy oświetleniu sztucznym.

 

O czym jeszcze warto pamiętać?

Zanim zdecydujemy się na zakup, poprośmy właściciela o rachunki za ostatni rok. Dzięki temu łatwiej będzie nam ocenić koszty eksploatacji mieszkania.

Przed podpisaniem umowy porównajmy też cenę ofertową z cenami transakcyjnymi podobnych mieszkań w okolicy. Często zdarza się, że różnica pomiędzy tym, ile oczekuje właściciel, a tym, ile warte jest mieszkanie, wynosi nawet kilkanaście procent. To bardzo ważne zwłaszcza w sytuacji, gdy planujemy ubiegać się o kredyt. Po złożeniu wniosku nieruchomość wyceni niezależny rzeczoznawca, a bank udzieli nam kredytu na ustaloną przez niego kwotę. Jeśli będzie ona niższa od tej, którą ustaliliśmy z właścicielem, to możliwe, że do transakcji nie dojdzie.

Zawierając umowę, zwróćmy uwagę na ustaloną formę przedpłaty, pamiętając, że zaliczka nie jest równa zadatkowi. W razie rozwiązania umowy zaliczka podlega zwrotowi niezależnie z czyjej winy do tego doszło. Natomiast zadatek zostanie zwrócony kupującemu podwójnie, jeśli do transakcji nie doszło z winy sprzedającego, a przepada, jeśli winę ponosi kupujący.

Jeżeli w momencie sprzedaży właściciel wciąż zajmuje nieruchomość, koniecznie ustalmy termin jego wyprowadzki, a informacje na ten temat umieśćmy zarówno w umowie przedwstępnej, jak i umowie ostatecznej.

 

Na koniec warto pamiętać, że zakup mieszkania z rynku wtórnego wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości, który wynosi 2% jej wartości rynkowej. Inne opłaty, które warto uwzględnić w budżecie to: taksa notarialna, opłata sądowa i ewentualna prowizja dla pośrednika.

 

Autorem wpisu jest Piotr Majewski z bloga nieruchomościowego Morizon.