Myli się ten, kto uważa, że uzyskanie kredytu hipotecznego jest banalnie proste, a zgoda banku bezwarunkowa. Wręcz przeciwnie – procedura jest zwykle długotrwała, a od wnioskodawcy banki wymagają przedstawienia szeregu dokumentów i udokumentowania możliwości finansowych. Przeczytaj, co zrobić, aby proces ten przebiegał bezproblemowo.
Co do zasady każdy bank indywidualnie kształtuje własną politykę kredytową, cechuje się innym apetytem na ryzyko i w odmienny sposób kalkuluje zdolność kredytową wnioskodawców. Tłumaczy to, dlaczego często doradcy kredytowi zalecają ubiegającym się o kredyt hipoteczny złożenie przynajmniej kilku wniosków – odmowa w jednym z banków nie zawsze jest jednoznaczna z odmową we wszystkich pozostałych. Co konkretnie podlega ocenie analityków kredytowych?
Jednym z najistotniejszych elementów oceny klienta wnioskującego o kredyt hipoteczny jest jego wiek. Dlaczego?
Z reguły kredyty na zakup nieruchomości są kredytami długoletnimi – sięgającymi w polskich realiach nawet 35 lat. Chcąc odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy, banki stosują pewne ograniczenia wiekowe, które pozwalają uchronić się im przed sytuacjami spłacania kredytów przez osoby, które ukończyły 70. czy nawet 80. rok życia. Nie oznacza to wcale, iż osoby 50- czy 60-letnie są automatycznie skreślane przez banki. Muszą one jednak odpowiednio dostosować długość okresu kredytowania do obowiązujących w konkretnym banku limitów wiekowych.
Zasada ta obowiązuje również współkredytobiorców. Oznacza to, że w przypadku, gdy o kredyt wnioskuje 25-latek wraz z rodzicami w wieku 50 lat w większości banków będzie on mógł uzyskać kredyt hipoteczny z okresem spłaty wynoszącym maksymalnie 20 lat.
Kolejnym i prawdopodobnie najistotniejszym kryterium warunkującym uzyskanie pozytywnej oceny wniosku kredytowego jest posiadana przez wnioskodawcę (lub wnioskodawców) zdolność kredytowa.
Mogłoby się wydawać, iż wpływa na nią wyłącznie wysokość zarobków, jednak przy jej kalkulacji banki biorą pod uwagę również szereg innych czynników. Mowa chociażby o stabilności zatrudnienia, branży w jakiej wnioskodawca pracuje, okresie zatrudnienia, rodzaju umowy itd.
Premiowani są chociażby przedstawiciele wolnych zawodów oraz osoby zatrudnione w dużych, od lat działających na rynku firmach. Nieco trudniej mają przedsiębiorcy oraz osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą, najtrudniej zaś pracownicy sezonowi oraz ci o niskich kwalifikacjach zawodowych, gdyż uzyskują zwykle niskie dochody, cechujące się dużą niestabilnością.
Na zdolność kredytową wpływają również: ogólne zadłużenie (aktywne kredyty i karty kredytowe), sytuacja mieszkaniowa, wielkość gospodarstwa domowego, okres kredytowania, liczba i rodzaj rat itd. Nie sposób wymienić wszystkich czynników, gdyż każdy bank stosuje własne metody kalkulowania zdolności kredytowej, opiera się na odmiennych kryteriach i nadaje im odmienne wagi.
Cena kredytu w dużej mierze jest pochodną poziomu ryzyka, na jakie bank musi się zgodzić pożyczając pieniądze wnioskodawcy. Im większe ryzyko, tym odpowiednio większy koszt kredytowania. Biorąc pod uwagę powyższe, zwiększenie wkładu własnego jest prawdopodobnie najskuteczniejszym sposobem wpłynięcia na cenę kredytu hipotecznego.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami banki mogą finansować zakup maksymalnie 80% wartości nieruchomości. Wprawdzie dopuszczalne jest finansowanie 90% wartości nieruchomości, ale wiąże się to z dodatkowym kosztem w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu. Działa to również w drugą stronę - zapewniając wyższy wkład własny liczyć można na niższą marżę.
Pisząc o warunkach uzyskania kredytu hipotecznego wspomnieć należy również o historii kredytowej. Może ona zarówno pomóc jak i skutecznie przekreślić szanse na uzyskanie jakiegokolwiek kredytu.
Historia kredytowa to nic innego jak punktowa ocena dotychczasowej rzetelności w spłacie własnych zobowiązań. Jeśli w przeszłości zdarzały nam się częste opóźnienia w spłacie lub też pojedyncze, ale długotrwałe, możemy być przez część banków skreśleni lub przynajmniej wrzuceni do grupy klientów o podwyższonym ryzyku. Terminowe regulowanie rat skutkuje wysoką oceną punktową i korzystnie wpływa na ocenę wniosku kredytowego.
Zdecydowana większość kredytów hipotecznych zaciągana jest w celu sfinansowania zakupu mieszkania lub zakupu czy też budowy domu, stąd też nieruchomościami zabezpieczającymi kredyt hipoteczne są co do zasady domy i mieszkania. Mogą to być zarówno nieruchomości, których zakup bank finansuje jak i inne nieruchomości, należące do kredytobiorcy lub osób trzecich.
Zabezpieczeniem kredytu może być również nieruchomość gruntowa, ale jedynie w sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego traktuje ją jako działkę budowlaną. Zdarzają się pewne odstępstwa od tej reguły, jednak wszystko zależy od obowiązujących w danym momencie procedur bankowych. Część banków będzie z zasady odmawiać finansowania, a część, po zapoznaniu się z konkretną sytuacją, pozytywnie rozpatrzy wniosek.
Jako że uzyskanie kredytu hipotecznego bywa kłopotliwe, a już w szczególności uzyskanie finansowania na korzystnych warunkach, warto się do wnioskowania odpowiednio przygotować. Pomyśleć o tym należy przynajmniej na kilka miesięcy przed złożeniem wniosku.
Tyle czasu w zupełności wystarczy, by poprawić nieco ocenę punktową w BIK, spłacić wszystkie zobowiązania, zrezygnować z kart kredytowych i zaznajomić się z warunkami i wymaganiami poszczególnych banków. Przygotowanie takie nie tylko istotnie uprości wnioskowanie o kredyt hipoteczny, ale również zwiększy prawdopodobieństwo pozytywnego rozpatrzenia wniosku.
Autorką artykułu jest Natalia Olszewska, redaktorka bloga finansowego iKalkulator.pl
Jeżeli planujesz zakup nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego zapraszamy do skorzystania z usług doświadczonego doradcy. Więcej szczegółów pod adresem http://www.multinieruchomosci.pl/kredyty
Aktualnie w notesie nie znajduje się żadna oferta.
